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2009年12月2日B1版
"不買車位不得進(jìn)車庫"
朗晴軒小區(qū)一紙 "溫馨提示"引起業(yè)主公憤業(yè)主開車堵車庫門
2 0 0 9年1 2月3日B 1版
"朗晴軒小區(qū)不買車位不得進(jìn)車庫"事件追蹤
開發(fā)商：自建車庫有權(quán)支配
律師認(rèn)為，"誰投資誰受益"原則并不意味著開發(fā)商有權(quán)出售人防車位
2009年12月4日B 1版
"朗晴軒小區(qū)不買車位不得進(jìn)車庫"事件經(jīng)本報(bào)報(bào)道后，昨日，開發(fā)商和業(yè)主代表進(jìn)行談判，因政府代表缺席談判破裂，但會(huì)后開發(fā)商承諾--
部分人防車庫可租給業(yè)主
200 9年1 2月6日A 3版
出售人防車庫表明國防意識(shí)淡薄
--對話著名軍事專家、國防大學(xué)教授馬駿大校
2009年12月7日A 5版
城區(qū)各樓盤車位價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，房價(jià)和車位價(jià)格不成正比，有市民呼吁：
車位定價(jià)政府部門要監(jiān)管
2 0 0 9年1 2月8日A 1版
市人防辦就朗晴軒小區(qū) "不買車位不得進(jìn)車庫"事件作出回應(yīng)：
開發(fā)商涉嫌違規(guī)出售人防車庫
2 0 0 9年1 2月9日A 3版
市國土局相關(guān)部門就朗晴軒小區(qū)"不買車位不得進(jìn)車庫"事件作出回應(yīng)：
人防車位有"使用權(quán)證"?無此一說！
暨南大學(xué)法學(xué)院教授李伯僑接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，業(yè)主在購買商品房時(shí)已經(jīng)為車位買了單，因此--小區(qū)車位價(jià)應(yīng)由業(yè)委會(huì)來定
2009年12月1日，東區(qū)朗晴軒小區(qū)東門內(nèi)十幾輛小車堵在車庫門口，抗議物業(yè)公司提出“不買車位不得進(jìn)車庫”的規(guī)定，此事經(jīng)本報(bào)跟蹤報(bào)道后發(fā)現(xiàn)，朗晴軒出售的車位中有一部分是人防車位，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。2010年1月27日，朗晴軒12位購買車位但一直未拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主一怒之下將開發(fā)商告上法庭。2010年10月26日，中山市第一人民法院判開發(fā)商返還業(yè)主購車款，開發(fā)商不服提出上訴。近日，中山市中級(jí)人民法院終審駁回上訴，維持原判。
朗晴軒堵車庫門事件系列報(bào)道
事件回放：不買車位不讓進(jìn)車庫業(yè)主怒堵車庫門
2009年11月25日，朗晴軒小區(qū)公告欄貼出一張“溫馨提示”：“根據(jù)地下車庫車位所有人的要求和意見……從12月1日起，只對已購車位人開放，之前所租用的全部月租車位和臨停車位將停止租用。不便之處，敬請諒解！”然而，“溫馨提示”并沒有得到業(yè)主們的“諒解”。
2009年12月1日下午5時(shí)40分，朗晴軒小區(qū)幾位下班的業(yè)主將車停放在東門人防車庫的入口處，隨后車越來越多。傍晚6點(diǎn)左右，東門已經(jīng)聚集了近20輛車。很多業(yè)主回家的路被堵住。此事也引起了已購車位業(yè)主的不滿，有業(yè)主反映，自己購買的是人防車庫，幾年都無法辦證。本報(bào)對此事進(jìn)行了跟蹤報(bào)道后發(fā)現(xiàn)，朗晴軒小區(qū)人防車位已經(jīng)出售了不少，而購買車位的業(yè)主最初并不知道這些車位是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的人防車位。
業(yè)主：購車位三年拿不到產(chǎn)權(quán)證
王女士是朗晴軒購買人防車位卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主中的一位。2006年10月27日，王女士花了93000元在朗晴軒購買了一個(gè)車位，并簽訂《廣東省商品房買賣合同》，購房合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”是這樣寫的：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付后365個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需有出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意如下處理：買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的3%向買受人支付違約金?！?BR> 2008年7月10日，開發(fā)商向王女士收取了辦理房產(chǎn)證契稅費(fèi)用3255元，此時(shí)，王女士對車位的產(chǎn)權(quán)沒有任何的懷疑，她認(rèn)為，既然交了契稅，辦證應(yīng)當(dāng)很快了。沒想到此事一直沒有下文。王女士和其他業(yè)主曾多次詢問開發(fā)商，對方都表示正在辦理，并未告知人防車位無法辦證的事實(shí)。
“朗晴軒堵車門”事件發(fā)生后，媒體對此進(jìn)行了跟蹤報(bào)道，朗晴軒的業(yè)主們開始意識(shí)到這個(gè)問題的嚴(yán)重性。有業(yè)主開始咨詢律師，并準(zhǔn)備起訴，拿起法律的武器捍衛(wèi)自己的權(quán)益。消息在業(yè)主之間傳開，2010年1月27日，12 位購買了“疑似”人防車位的業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。之所以說是“疑似”，因?yàn)闃I(yè)主們并不能百分百肯定自己的車位就是人防車位，購買車位的合同上沒有寫，開發(fā)商更不可能明確告訴業(yè)主。
包括王女士在內(nèi)的12名業(yè)主提出：請求法院撤銷購買合同，判令開發(fā)商返還購房款，代收辦理房產(chǎn)證契稅費(fèi)用及利息，并要求開發(fā)商賠償一倍購房款。訴狀認(rèn)為，王女士購買的車位屬于防空地下室，不屬于商品房，開發(fā)商根本無權(quán)出售，但是卻故意隱瞞這一事實(shí)，將無權(quán)出售的防空地下室作為商品房出售，構(gòu)成欺詐行為。
開發(fā)商：未能辦證責(zé)任在相關(guān)部門
對于12名業(yè)主的指控，開發(fā)商在一審時(shí)承認(rèn)12名業(yè)主購買的的確是人防車位，但是辯稱，出售給王女士及其他業(yè)主的小車位在2006年9月29日取得了中山市建設(shè)局發(fā)出的《廣東省中山市商品房預(yù)售許可證》后，雙方自愿簽訂買賣合同，并在中山市房地產(chǎn)交易部門辦理了商品房銷售登記備案，手續(xù)完備、合法，是有效的合同。
被告認(rèn)為，根據(jù)《人民防空法》規(guī)定：“人民防空工程，戰(zhàn)時(shí)必須服從防空需要，統(tǒng)一調(diào)配使用，在平時(shí)按有償使用的原則開發(fā)利用，收益歸投資者所有?！币虼?，開發(fā)商投資建設(shè)的人防工程車位的出售，并沒有違反國家禁止性規(guī)定，是合法有效的。
被告還認(rèn)為，開發(fā)商之所以未能辦理小車位的產(chǎn)權(quán)證書的責(zé)任在于中山市政府及有關(guān)部門，不應(yīng)歸咎于開發(fā)商，“取得了預(yù)售證書，辦理了登記備案，只是在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)被市有關(guān)部門拒絕。”開發(fā)商稱曾多次向市政府及人防辦積極爭取，市人防辦于2008年8月7日和2009年5月4日先后兩次書面回復(fù)“有關(guān)政策仍在探索研擬過程中”、“人防工程所有權(quán)及平時(shí)使用管理的問題目前人防部門正在調(diào)研中”。之后，開發(fā)商又通過市房協(xié)再次向市政府請示，要求盡早出臺(tái)中山市的政策，但至今有關(guān)政策文件尚未出臺(tái)。在答辯狀上，新龍基集團(tuán)有限公司稱“答辯人同樣是受損者，尚有幾百個(gè)車位不能出售，積壓資金幾千萬元”。
對于業(yè)主提出退款及利息問題，開發(fā)商認(rèn)為，購房合同有效，只是政府部門遲遲不表態(tài)，導(dǎo)致未能辦證，而起訴人購買的車位一直在使用。因此，他們不同意退款及利息，待政府部門有關(guān)政策出臺(tái)后，再給予辦理有關(guān)手續(xù)。
被告還提出，業(yè)主2006年10月27日簽訂的合同，2010年5月13日才提出要撤銷合同，已經(jīng)超過了《合同法》規(guī)定的一年時(shí)間，應(yīng)當(dāng)駁回。
一審焦點(diǎn)：所購車位是不是人防車位？
原告的代理律師、廣東正鴻律師事務(wù)所黃昌盛告訴記者，在代理這個(gè)案件中，最難的就是對于業(yè)主所購車位是否是人防車位的認(rèn)定。記者在朗晴軒小區(qū)地下車庫看到，人防車庫入口處掛有“人民防空工程”的牌子，但是，在這一區(qū)域內(nèi)，有人防車位也有產(chǎn)權(quán)車位，普通人很難區(qū)分。
不僅對于普通市民，對于專業(yè)人士，辨認(rèn)人防車位都不是一件容易的事情。黃昌盛告訴記者，他們曾經(jīng)拿著業(yè)主的合同去人防辦查詢所購車位是否屬于人防工程，人防辦的工作人員告訴他，必須拿著人防項(xiàng)目圖紙，對照開發(fā)商的規(guī)劃報(bào)建圖，然后再去實(shí)地考察業(yè)主所過車位的具體位置，三者比較才能大體確定。
在朗晴軒的一張預(yù)售許可證上，記者看到，登記的預(yù)售車房數(shù)量是499套，預(yù)售房屋棟號(hào)及層數(shù)顯示是：E7（22幢1座）、A9（22幢2座）、A10（22幢3座）。但是，標(biāo)注有人防車位的圖紙上顯示的是E區(qū)人防地下室范圍，而業(yè)主購車合同顯示的是22幢QF-193號(hào)小車位，在國土局備案的編號(hào)也是如此?！邦A(yù)售證上的編號(hào)、合同上的編號(hào)和人防項(xiàng)目的編號(hào)不一致?！秉S昌盛認(rèn)為，由于預(yù)售證信息籠統(tǒng)，消費(fèi)者無法確認(rèn)這一預(yù)售范圍是否包括了人防車位。換句話說，這一環(huán)節(jié)很容易讓開發(fā)商鉆空子。而且，由于不同部門的編號(hào)不統(tǒng)一，國土局備案時(shí)并不知道，業(yè)主購買的是不可以辦證的人防車位，只有在辦證階段，需要結(jié)合上述幾份圖紙才能發(fā)現(xiàn)問題。
一審認(rèn)為，中山市人民政府2001年出臺(tái)的 《中山市結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定》規(guī)定“由建設(shè)單位自建自管的防空地下室，不得作為商品出售。”開發(fā)商明知中山市政府規(guī)定不能出售人防車位，卻在簽訂合同階段以出示預(yù)售許可證的方式向購買方宣傳車位可辦理產(chǎn)權(quán)證，主觀上具有明顯隱瞞和欺詐的故意。由于業(yè)主購買合同中未標(biāo)明所購車位是人防車位，而被告也承認(rèn)標(biāo)有“人民防空工程”的地下室里的車位并非全部都是人防車位，因此，也有理由不知道該車位是否是人防車位， 未超過一年的除斥期，仍然有效。因此，法院同意原告撤銷購房合同，并判處被告返還購房款、契稅，并賠償利息。
至于業(yè)主提出“賠償一倍購房款”的要求，一審認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證或是房屋已經(jīng)抵押、出賣給他人等事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由于開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證明，隱瞞的事實(shí)不屬于上述司法解釋規(guī)定的情形，因此對于原告要求賠償一倍購房款的請求，不予支持。
二審：駁回開發(fā)商上訴維持原判
一審宣判后，開發(fā)商新龍基集團(tuán)有限公司表示不服，上訴至中山市中級(jí)人民法院。開發(fā)商認(rèn)為，目前，我國法律沒有對人防地下室產(chǎn)權(quán)有明確的規(guī)定，我國人大對《人民防空法》的修改正處于意見征求階段，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的明確界定正是修法的7項(xiàng)內(nèi)容之一。廣州市2008年3月20日出臺(tái)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》明確人民防空工程中車位、車庫可以出售，并辦理房地產(chǎn)權(quán)證 （注明使用注意事項(xiàng)），解決了物權(quán)法實(shí)施以來諸多疑慮，讓有恒產(chǎn)者有恒心，盤活資產(chǎn)，促進(jìn)資產(chǎn)增值，滿足人民群眾需求。
開發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)，所售車位取得建設(shè)局的商品房預(yù)售許可證，并在國土房管部門辦理了備案，手續(xù)完備，程序合法?！霸谌〉妙A(yù)售許可證的情況下，有必要去采取隱瞞和欺詐的手段去銷售嗎？”并且透露，朗晴軒已售113個(gè)人防車位。
針對開發(fā)商的上訴，被上訴人辯稱，簽訂合同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)知道中山市政府有規(guī)定不允許買賣人防車位，但是，在合同內(nèi)容上并沒有注明所出售的車位是人防車位，而是注明普通車位，此后，一直沒辦法辦證，也未如實(shí)告知業(yè)主這一事實(shí)。此外，在簽訂合同時(shí)，新龍基集團(tuán)雖然出示了預(yù)售許可證，但該證只是載明車位有多少套，并未明確本案車位是否預(yù)售證所載明的車位，而且至今為止，新龍基集團(tuán)仍未提供可靠證據(jù)證明本案車位是否預(yù)售證所載明的車位，欺詐行為持續(xù)至今。此外，業(yè)主還提出，雖然自己對一審判決沒有上訴，但是對一審法院沒有判處開發(fā)商支付一倍購買款的損失是有異議的。
中山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的購房合同，新龍基集團(tuán)并沒有明確告知王女士涉案車位為人防車位雙方約定新龍基集團(tuán)協(xié)助辦理涉案車位的產(chǎn)權(quán)證書，因人防車位的使用權(quán)受到限制，新龍基集團(tuán)也確認(rèn)無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，合同目的難以實(shí)現(xiàn)。新龍基集團(tuán)所稱，有預(yù)售許可證，業(yè)主也通過合同取得車位的專有權(quán)，合同目的早已實(shí)現(xiàn)，但是這一上訴理由與雙方簽訂的合同中有關(guān)辦證的約定，以及《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的規(guī)定相悖，法院不予支持。法院最終認(rèn)定，一審支持業(yè)主撤銷合同的訴求，并無不妥，予以支持，駁回上訴維持原判。
余波未平
■開發(fā)商：公司高層正在討論此事
新龍基集團(tuán)有限公司對法院的判決結(jié)果有何反應(yīng)？小區(qū)12位參與了訴訟的業(yè)主什么時(shí)候可以獲賠？開發(fā)商對小區(qū)其他沒有對簿公堂但又購買了人防車位的業(yè)主是否會(huì)賠付？昨日下午，記者來到該公司，公司法務(wù)副總監(jiān)劉晨耕聽到記者說明來意，皺了皺眉頭說，公司的高層正在對此事進(jìn)行討論，他暫時(shí)沒有接到相關(guān)的反饋信息。記者問他個(gè)人對此有啥看法，他說不便發(fā)表任何意見。當(dāng)記者詢問他能否可以給出相關(guān)聯(lián)系方式時(shí)，劉晨耕表示說沒有這個(gè)必要。
■業(yè)主：開發(fā)商如果不賠錢怎么辦？
從2010年1月27 日到2011年7月21日，這一官司經(jīng)過一年半終于塵埃落定。但是，對于業(yè)主們來說，這個(gè)過程非常煎熬。一位業(yè)主一家買了兩個(gè)車位，共花了22萬，為了打這個(gè)官司，非常焦慮，常常失眠。對于這個(gè)結(jié)果，業(yè)主們表示只能勉強(qiáng)接受。一位姓袁的女士接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，法院判處開發(fā)商賠付購車款，但是沒有任何懲罰措施，“利息很少，開發(fā)商已經(jīng)用這筆錢賺了不少了。”她還擔(dān)心，法院雖然判了，但是如果開發(fā)商拒絕賠付怎么辦？
■專家：開發(fā)商如覺得冤枉可起訴相關(guān)部門
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授李建偉接受記者采訪時(shí)明確指出，人防車位不屬于開發(fā)商可以出售的對象，屬于國有，可以租賃但絕對不可以出賣。而看開發(fā)商是否構(gòu)成欺詐，關(guān)鍵要看事前有無得到出售許可。
換句話說，如果出售了人防車位，那么購房合同無效；如果開發(fā)商又有預(yù)售證，那么就不構(gòu)成欺詐。如果開發(fā)商覺得冤枉，開發(fā)商可以起訴政府相關(guān)部門審核不嚴(yán)，給人防車位辦了預(yù)售證，導(dǎo)致他們吃官司。
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