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開發(fā)商以業(yè)主未預(yù)交物業(yè)費為由，不予交房。近日，安徽省宣城市宣州區(qū)人民法院審結(jié)該起房屋買賣合同糾紛案，認(rèn)定開發(fā)商利用自身強勢地位，在交房時附加了合同未約定的不合理條件，判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，并按照合同約定向購房者支付違約金。

　　2021年2月7日，宣城某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）與毛某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定房地產(chǎn)公司將位于宣城市某小區(qū)一套商品房賣給毛某，房屋總價款為129萬余元。合同約定房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2023年6月30日前，在房屋竣工經(jīng)驗收合格、取得竣工驗收備案證明后，將房屋交付毛某使用。不久，毛某分兩次向房地產(chǎn)公司付清了房款。2023年11月，房地產(chǎn)公司向毛某發(fā)出《交付通知書》，并載明交付時間、交付地點等事項。某物業(yè)公司受該房地產(chǎn)公司委托，為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。某物業(yè)公司要求毛某先預(yù)交物業(yè)費，才能交付房屋。毛某認(rèn)為，房地產(chǎn)公司委托交房的物業(yè)公司設(shè)定預(yù)交物業(yè)費作為交付房屋的條件，違反了商品房買賣合同約定，遂訴至法院，要求房地產(chǎn)公司支付以房款129萬余元為基數(shù)、自房屋最后交付期限的第二天即2023年7月1日起按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算至實際交房之日止的違約金。

　　法院審理后認(rèn)為，毛某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，法院予以確認(rèn)。按約交付商品房是開發(fā)商的主要合同義務(wù)，該義務(wù)的履行受法律和合同的雙重約束。該合同就房屋價款、支付方式、交付期限及違約責(zé)任等內(nèi)容進行了明確約定，毛某已支付全部房款，房地產(chǎn)公司應(yīng)按合同約定向毛某交付房屋。交房條件成就后，房地產(chǎn)公司委托負(fù)責(zé)交房的物業(yè)公司設(shè)定預(yù)交物業(yè)費作為交付房屋的條件，致使交房未成，房地產(chǎn)公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。預(yù)交物業(yè)費并非雙方合同約定辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，開發(fā)商不得利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定的不合理條件，增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。法院判決支持了毛某的訴訟請求。雙方服判。

　　■法官說法

　　商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同系不同法律關(guān)系，總原則都是任何一方不得強制要求另一方履行合同未明確約定的義務(wù)。實際操作中，開發(fā)商通常將交付房屋的部分義務(wù)委托給前期物業(yè)公司。業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，在開發(fā)商具備房屋交付條件的前提下，要求其與物業(yè)公司辦理房屋交付手續(xù)屬于業(yè)主享有的當(dāng)然權(quán)利。在未明確約定物業(yè)費需在交房時繳納的情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司將購房者預(yù)先支付物業(yè)費作為房屋交付的附加條件，并采取拒絕交付房屋的方式催繳物業(yè)費，屬于濫用其優(yōu)勢地位侵害業(yè)主依約接收房屋的權(quán)利。

　　在房屋買賣中，買賣雙方都應(yīng)該嚴(yán)格按照房屋買賣合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。購房者履行完合同義務(wù)，房地產(chǎn)公司就應(yīng)按照約定交付房屋，不得為購房者擅自增加合同以外的義務(wù)，妨礙購房者行使接收房屋的權(quán)利。物業(yè)費的收取方式，應(yīng)由購房者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，而不能擅自將其作為交房的附加條件。