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土地使用年限“縮水”6年
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| 2014-12-02 來源：中山日報 2014-12-02 第 7260 期 A7版 【收藏本文】 |
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買房1 年后拿到土地使用證，產(chǎn)權(quán)使用期比合同約定少了6年。今年4 月至7月，家住朗晴假日園4 期的倪先生等23 名業(yè)主相繼把開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商辦理土地使用證變更，支付違約金、租金損失等。記者昨日了解到，開發(fā)商一審被判違約，需限期自掏腰包為業(yè)主辦理土地使用權(quán)變更登記，不過業(yè)主索賠違約金、租金損失等則被法院駁回。
■買下房子，土地使用年限比合同約定少了6年
2011年5月，倪先生夫婦在中山岐關(guān)西路55號朗晴假日園4期買了一套房。合同約定，該房產(chǎn)土地使用權(quán)限至2077年4月20日止。但倪先生夫婦在2012年收到土地使用證時，上面記載的年限日期是2071年4月28日。
倪先生等業(yè)主先后與開發(fā)商交涉。隨后，開發(fā)商就土地使用年限差異的問題向市國土資源局請求解決，但無果。隨后，倪先生等人先后把開發(fā)商告上法庭。市第一法院查明，開發(fā)商于2008年1月取得涉案土地使用權(quán)證，該證上注明的終止日期確實是2077年4月20日。那為何倪先生等人買的房子會縮水？
開發(fā)商在法庭上解釋說，這是因為他們銷售的20、21幢地下車庫有一小部分面積“跨越”到該國有土地證的使用范圍內(nèi)，因此國土部門根據(jù)土地使用年限就短不就長原則，將涉案房地產(chǎn)土地使用年限終止日期辦至和車庫年限相同的2071年4月28日。
■開發(fā)商是否違約？該不該賠償業(yè)主違約金、租金？
市第一法院收到23名業(yè)主共15份起訴狀，法院向國土部門發(fā)函詢問涉案房地產(chǎn)使用年限能否辦理變更登記。國土部門復(fù)函稱，土地權(quán)利人可持相關(guān)材料到國土局申請辦理延長土地使用年限手續(xù)，并按規(guī)定繳納出讓金和相關(guān)稅費。此外，開發(fā)商也曾到國土部門咨詢過相關(guān)問題。
倪先生夫婦的訴求是要求開發(fā)商辦理土地使用年限延期登記，其他業(yè)主還提出了違約金、租金等索賠要求。業(yè)主張先生夫婦稱，他們的房子是打算用來出租的，少了6年土地使用權(quán)，按照每月租金2500元計算，6年損失共計18萬，這筆費用也得開發(fā)商來買單。其他業(yè)主對于違約金的索賠是3萬余元。
■開發(fā)商被判限期辦理變更手續(xù)，業(yè)主索賠訴求被駁
市第一法院認(rèn)為，開發(fā)商交付給倪先生等業(yè)主的國有土地使用權(quán)證使用年限與合同約定不一致，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
我國合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。據(jù)國土部門回復(fù)，涉案土地使用權(quán)證的年限可辦理變更登記，因此不存在無法辦理而導(dǎo)致合同無法履行的情形。由于開發(fā)商在庭上表示愿繼續(xù)履行合同，那么開發(fā)商就得為業(yè)主辦理符合合同約定的土地使用權(quán)證，并承擔(dān)變更登記費用。
對于業(yè)主索要違約金、租金等訴求，法院認(rèn)為，開發(fā)商辦理變更年限登記后，業(yè)主們的損失并沒產(chǎn)生，因此業(yè)主以開發(fā)商違約造成他們損失需賠償?shù)脑V求沒有法律事實和依據(jù)支撐，駁回了業(yè)主們的這一訴求。目前，這15起案件的判決均已生效。
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