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一場暴雨澆出租賃糾紛
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| 2014-11-27 來源：中山日報(bào) 2014-11-27 第 7255 期 A7版 【收藏本文】 |
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漫畫蔡文強(qiáng)
2014年3月26日，阜沙鎮(zhèn)突降暴雨。暴雨并沒有給居民生活帶來太多影響，但卻澆出了一場租賃糾紛。阜沙鎮(zhèn)一家皮革廠因暴雨導(dǎo)致漏水，但業(yè)主彭女士并沒有及時(shí)對廠房修葺。皮革廠還因電氣公司與彭女士的糾紛而被斷了電。皮革廠無法運(yùn)營，便拒付租金。今年6月，業(yè)主彭女士把皮革廠告上法庭。記者昨日從市中院了解到，法院一審二審均以業(yè)主彭女士沒有盡到修葺義務(wù)為由，駁回了她的索賠訴求。
■案情回顧：暴雨后廠房漏水停電，工廠拒付租金
2013年4月1日，我市一家皮革制品廠在阜沙鎮(zhèn)工業(yè)園內(nèi)與業(yè)主彭女士簽約，租下3萬多平方米的工業(yè)廠房。皮革廠承租廠房后，出資進(jìn)行裝修、改造。不過，由于廠房的供電線路并不是獨(dú)立運(yùn)營，皮革廠供電需通過一家電氣公司廠區(qū)才能進(jìn)入。
2014年3月26日，阜沙鎮(zhèn)突降暴雨，皮革廠房頂棚及窗戶等出現(xiàn)嚴(yán)重漏水、滲水，致使廠房內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重積水。而后，彭女士因和電氣公司產(chǎn)生糾紛，電氣公司于2014年4月4日派人將供電設(shè)施拆除，致使皮革廠因斷電無法運(yùn)營。
2014年4月17日，皮革廠向彭女士發(fā)出書面要求，讓彭女士提供直接接駁廠區(qū)的電線及相關(guān)設(shè)施；修繕廠房房頂破損及漏水、窗戶關(guān)閉不嚴(yán)及漏水，評估漏水導(dǎo)致冷氣機(jī)及裝修受損的價(jià)值。皮革廠要求，在修繕期間應(yīng)免除他們的租金。
6天后，皮革廠再次發(fā)函敦促彭女士，但彭女士沒有作出回應(yīng)，也沒有修繕廠房。皮革廠遂拒付2014年4月租金30149元及2014年5月1日后的租金。5月初，皮革廠向彭女士發(fā)出解約書，稱彭女士沒有盡責(zé)修繕廠房，皮革廠要解除合同并要彭女士退還保證金以及賠償損失。
■庭審焦點(diǎn)：業(yè)主起訴索賠，工廠拒付租金是否有理？
彭女士曾在5月12日回復(fù)皮革廠稱，廠房漏水后的那幾天天氣都不穩(wěn)定，氣象條件并不適宜在廠房棚頂施工，而且修復(fù)工程較大需要準(zhǔn)備期。但7天后，電氣公司剪斷了電線，這也導(dǎo)致彭女士在客觀上無法進(jìn)行維修工作。因此，皮革廠應(yīng)找電氣公司理論，皮革廠單方解除合同，保證金不能退。雙方協(xié)商無果，彭女士隨后向市第二法院起訴，索要租金4.6萬余元。
皮革廠則認(rèn)為，皮革廠多次通知彭女士修繕，彭女士多次承諾，但都沒有進(jìn)行修繕，等于是沒有盡到合同約定的對出租屋維護(hù)、修繕的義務(wù)。此外，根據(jù)租賃合同約定，廠房內(nèi)的電線設(shè)備由皮革廠負(fù)責(zé)維修，廠房外的電線設(shè)備由彭女士負(fù)責(zé)維修。因此，彭女士至少應(yīng)對廠房外電線設(shè)備被拆負(fù)責(zé)任。
此外，雖然廠房只是局部漏水，但皮革廠生產(chǎn)的產(chǎn)品是皮革制品，因此對廠房的濕度、漏水等是很敏感的，皮革制品沾水后容易損壞。綜合以上多點(diǎn)，皮革廠認(rèn)為他們拒絕繳納租金也是符合法律規(guī)定。皮革廠在履行告知程序后，以書面形式解除涉案租賃合同，并已經(jīng)將廠房返還給彭女士，并不構(gòu)成違約。
■法院判決：業(yè)主未盡修繕養(yǎng)護(hù)義務(wù)，工廠有權(quán)拒付租金
法院認(rèn)為，皮革廠的廠房因暴雨出現(xiàn)屋頂、窗戶漏滲水，地面出現(xiàn)嚴(yán)重積水，業(yè)主彭女士理應(yīng)按照租賃合同約定，對廠房進(jìn)行修繕及加固。雖然那段時(shí)間天氣不穩(wěn)定，但彭女士更應(yīng)加快對廠房破損部分進(jìn)行修繕或采取臨時(shí)措施補(bǔ)救。
然而，從廠房出現(xiàn)積水到皮革廠單方解除合同，期間超過1個(gè)月，彭女士都沒有對廠房進(jìn)行修繕及采取臨時(shí)措施補(bǔ)救，顯然已經(jīng)違反了合同約定的修繕養(yǎng)護(hù)義務(wù)。此外，皮革廠又因被斷電無法運(yùn)營，法院經(jīng)查證證實(shí)是因彭女士與電氣公司之間糾紛，導(dǎo)致電線拆除。
此外，雙方的租賃合同也約定，彭女士負(fù)有“通電到租賃物門前”的義務(wù)。因此，彭女士以天氣不穩(wěn)定、涉及其他糾紛、保管不力等為由推卸義務(wù)，理據(jù)不充分。皮革廠有權(quán)拒付2014年4月及5月1日至16日期間的租金。該案一審宣判后，彭女士向市中院提起上訴，近日，市中院對該案駁回上訴，維持原判。
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