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中介偽造委托書賣房 善意購房人利益獲維護
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| 2013-04-07 來源：中國法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
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當(dāng)今社會，房屋在人們的生活交往中起著舉足輕重的作用，它可以影響戶口、婚姻、甚至子女上學(xué)等一系列社會活動。近幾年，因買賣雙方的不誠信行為而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛也一直居高不下。在日前江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院審理的一起房屋買賣合同糾紛中，因賣方悔約，加上中介操作不當(dāng)，一套70多平米的房子將多方當(dāng)事人卷進訴訟中。
素未謀面的買賣雙方對簿公堂
2012年8月28日，南長法院立案受理了一起房屋買賣合同糾紛。原告馮遠訴稱，2007年9月其與某中介公司負(fù)責(zé)人余某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，簽訂后其按約支付了房款，至今在該套房屋中住了5年左右。近日，被告不停地騷擾他家人，不僅擅自打開其家門，還多次找人來砸門。被告尹強辯稱，2006年自己家老房拆遷，換到了一套70多平米的房屋，當(dāng)時委托中介將房屋賣給肖某，然而沒料到中介竟將房屋賣給了馮遠，自己與馮遠不存在合同關(guān)系，中介屬于無權(quán)代理。而中介公司又辯稱，自己曾多次與尹強電話聯(lián)系，經(jīng)尹強的口頭委托才將房屋出售給馮遠。
法庭上，三方爭執(zhí)不下。尹強一口咬定沒有授權(quán)中介與馮遠簽訂賣房協(xié)議，而中介反復(fù)強調(diào)自己是經(jīng)尹強口頭委托的，并且每次轉(zhuǎn)交房款時都說明是馮遠支付的，但中介也承認(rèn)賣房委托書確實是自己偽造的。
一套房子引發(fā)多方利益大戰(zhàn)
互不相識的買賣雙方為何會鬧上法庭？2007年6月，尹強委托中介將房屋出售給肖某，雙方以36.8萬元的價格簽訂合同，并約定在2007年底辦好產(chǎn)權(quán)證和土地證。尹強將房票原件、戶口簿、身份證復(fù)印件等材料放在中介處。然而在支付完定金及首付款后，肖某就向中介提出退房。“肖某在支付了20萬元后無法聯(lián)系尹強辦理產(chǎn)權(quán)證，就與我商量把房子賣掉?！敝薪樨?fù)責(zé)人余某說，“我電話聯(lián)系了尹強，尹強在電話里委托我全權(quán)辦理賣房子的事情，但是之后聯(lián)系尹強辦理房屋過戶，尹強不是不接電話就是推脫人在外地。”
為了盡快辦妥賣房事宜，中介余某偽造了尹強的委托書，在持有尹強的身份證復(fù)印件、拆遷協(xié)議原件、房票原件及房屋鑰匙的情況下，以尹強代理人的名義與馮遠簽訂了房屋買賣協(xié)議，以41.5萬元的價格將房屋賣給了馮遠。余某在該協(xié)議上簽署了尹強的名字?！敖灰變r格比原先約定的價格還高了4.7萬元?！庇嗄秤X得很委屈，明明是好心，卻為自己惹來了麻煩。
2009年尹強結(jié)婚，1年后擅自將這套房屋登記在了妻子名下，然而在2012年5月，尹強卻又向肖某發(fā)函要求支付剩余購房款，之后不久便引發(fā)了與馮遠的“搶房”大戰(zhàn)。在尹強多次上門鬧事并占有房屋之后，馮遠將尹強告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同，并將房屋過戶到自己名下。
法院判決維護善意購房人利益
經(jīng)過多次的開庭和調(diào)查取證，法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。該案中，中介未與尹強辦妥相關(guān)委托手續(xù)，即以尹強的名義出賣房屋，屬無權(quán)代理，但作為專業(yè)的二手房交易中介公司，持有交易房屋的房屋權(quán)屬證明材料原件、房屋鑰匙及委托書等身份信息材料，足以使不知情第三人相信其有權(quán)代表房屋產(chǎn)權(quán)人尹強出賣房屋。且從中介與馮遠所約定的房款價格、買受人按約付款并對該房屋裝修入住等情節(jié)綜合考慮，可以排除中介與買受人惡意串通的可能，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定馮遠系善意第三人。中介以尹強的名義向馮遠出賣房屋的行為符合表見代理的構(gòu)成要件，《房屋買賣協(xié)議》相應(yīng)的民事法律責(zé)任由尹強承擔(dān)。
故法院判決尹強夫妻交付該套房屋，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)；馮遠支付剩余購房款16.5萬元；中介將暫存的剩余購房款4萬余元交付給尹強。
法官提醒：中介作為專業(yè)的二手房交易公司，在客戶委托手續(xù)不齊全的情況下進行交易，其不當(dāng)行為是引發(fā)矛盾的原因之一。賣房人在房屋交易中沒有重諾守信是導(dǎo)致矛盾發(fā)生的另一個原因。為此法官提醒，訂立合同是具有法律意義的民事行為，簽定合同時要謹(jǐn)慎細致，簽完合同后就要按照誠實信用的原則履行合同義務(wù)；在處理矛盾糾紛時應(yīng)有禮有節(jié)，盡量通過溝通來化解，避免嚴(yán)重對抗。（當(dāng)事人系化名）
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