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房屋轉(zhuǎn)租亂象多 當心成為擊鼓傳花的"倒霉蛋"
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| 2013-03-12 來源：中國法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
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一套門面房，短短數(shù)月內(nèi)竟然被轉(zhuǎn)租了三次，出租者的目的是為了賺取更高的租金，卻導致該房屋的權利狀態(tài)變得越來越不明確，而順序靠后的承租人承擔的風險也變得越來越大，仿佛擊鼓傳花，誰會不幸成為那個“倒霉蛋”呢？3月8日，河南省鄭州市中原區(qū)人民法院對這起案件作出了一審判決。
想當老板，從他人手中高價租來門面房
高先生今年49歲，2012年3月10日，他與28歲的安先生簽訂了一份《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》。
“早就想租個門面房自己當老板，看了好多家，覺得他這個還不錯，就在小區(qū)門口，每天人來人往的，生意肯定好?！备呦壬f自己想開家小超市，因為看中安先生門面房的位置緊鄰住宅區(qū)，所以就毫不猶豫選中了這里。
“合同上約定房租每月5800元，這門面房也就120平方米，價錢可不算便宜，但當時店里面已經(jīng)裝修妥當，冰箱、監(jiān)控、收銀機這些設備也很齊全，小安說都留給我，我覺得挺劃算的，就同意了?！备呦壬X得自己簽了份十分合算的合同，心情格外舒暢。
很快，高先生的小超市就正式開張了，他也按照合同約定，將轉(zhuǎn)讓費、所有店內(nèi)物品的折合費用以及安先生之前向房東交納的押金共計13.3萬元分兩次交給了安先生，其中的12萬元轉(zhuǎn)讓費由安先生的妻子代收。然而，高先生的老板還沒當幾天，一件意想不到的事情發(fā)生了。
轉(zhuǎn)租多次權利不明，他成了擊鼓傳花的“倒霉蛋”
2012年6月底，該門面房的房東張女士突然找到高先生，說法院已經(jīng)判決解除了她和該房屋原承租人李某的租賃關系，現(xiàn)在她要行駛房主的所有權，要求高先生限期從房屋中搬出。
張女士的最后通牒對于高先生而言無疑晴天霹靂，自己剛當了幾天老板，還沒找到感覺呢，竟要被人從店里轟出去，這是怎么回事？況且他并不認識張女士??！
但張女士隨后拿出了自己的房產(chǎn)證，同時還有一份法院的生效判決，證明自己確實是該門面房的所有人，這下高先生徹底傻眼了。
“我真的從沒見過張女士，但她拿的判決書上的李某我知道，當時租房子的時候，小安告訴我就是從他手里租來的房子，我以為李某就是房東，誰知另有其人?！备呦壬f直到自己搬出門面房他還沒有想明白到底問題出在哪里。
高先生很快聯(lián)系了安先生，此時他才得知，李某并非門面房的房東，而是第一位承租人。2011年11月25日，李某與張女士簽訂了租賃合同，將門面房租了下來，隨后，他為了賺取更高的租金，很快便轉(zhuǎn)手將房屋租給了安先生。
可由于李某未能按時交納租金，違反了合同義務，導致2012年6月27日，他與張女士的租賃合同被鄭州市中原區(qū)法院判決解除，李某之后的安先生和高先生自然也喪失了承租該門面房的法律基礎。
“弄了半天，幾個月的時間這房子都被轉(zhuǎn)租三次了，也怪我太粗心，沒有好好調(diào)查清楚就簽了合同。”得知真相的高先生，一邊懊悔自己過于粗心，一邊也感嘆自己怎么那么倒霉，成了擊鼓傳花最終的“倒霉蛋”。
合同目的無法實現(xiàn)，法院判決幫他挽回損失
搞清真相的高先生覺得自己不應為這件事情承擔損失，他將安先生起訴至鄭州市中原區(qū)人民法院，要求判決解除雙方間的《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》，并責令安先生返還12萬元轉(zhuǎn)讓費。
法院經(jīng)過審理查明，高先生與安先生簽訂的合同系雙方自愿，合同約定商鋪轉(zhuǎn)讓費12萬元，其他設備等折合費用1.3萬元，共計13.3萬元，高先生已全部支付。
張女士作為該門面房的所有權人，與李某簽訂租賃合同，合同履行過程中雙方發(fā)生糾紛導致法院判決解除了雙方間的租賃關系，張女士依法收回了該房屋。而高先生是從安先生承租的該門面房，安先生則系從李某處轉(zhuǎn)得該房屋，安先生在其使用房屋權利狀態(tài)不明確的情況下將房屋轉(zhuǎn)給高先生，使合同履行過程中存在風險，現(xiàn)該房屋又被張女士依法收回，導致合同目的已不能實現(xiàn)，故高先生與安先生之間的合同應予解除。
2013年3月8日，鄭州中原區(qū)法院一審判決解除高先生與安先生簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》；安先生返還轉(zhuǎn)讓費12萬元。
目前，安先生已經(jīng)提出上訴。
法官析案：主審該案的劉煜偉法官告訴記者，其實像高先生這樣的情況并非個例，由于房屋租賃缺乏法律硬性規(guī)定，多數(shù)依靠雙方的合同約定，一些人為了賺取更高的租金，往往會將自己租賃的房屋高價轉(zhuǎn)租出去，轉(zhuǎn)租的多了，自然容易導致房屋權利狀態(tài)不明確，繼而引發(fā)糾紛。這就像是擊鼓傳花，風險越來越大，就看誰是最后的“倒霉蛋”。
法官提醒大家，作為承租人，簽合同時一定要了解清楚房屋的權利狀態(tài)，最好問清楚出租人是不是房東，可以要求查看房產(chǎn)證。如果是轉(zhuǎn)租也可以要求查看原有的租賃合同，了解清楚出租人是否享有轉(zhuǎn)租權。
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