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“轉(zhuǎn)租”“群租”引糾紛 租賃合同被解除
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| 2012-10-26 來源：中國(guó)法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
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眼下，社會(huì)上房屋租賃市場(chǎng)允許“轉(zhuǎn)租”，但從規(guī)范市場(chǎng)行為角度出發(fā)應(yīng)限制混亂的“群租”現(xiàn)象。10月25日，上海市靜安區(qū)人民法院審理一起因房屋租賃引起的是“轉(zhuǎn)租”還是“群租”糾紛案，法院判決出租人上海某貴金屬有限公司(以下簡(jiǎn)稱：貴金屬公司)與承租人徐某簽訂的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》予以解除；徐某在一個(gè)月內(nèi)遷出本市西康路某號(hào)2602、2603室房屋，貴金屬公司返還徐某保證金2萬元。
2010年4月下旬，貴金屬公司與外來人員徐某簽訂《租賃合同》，約定貴金屬公司將地處西康路某號(hào)的系爭(zhēng)房屋租賃給徐某使用，租期為五年，至2015年5月31日止；徐某向貴金屬公司承諾該房屋僅作為居住使用。在租賃期限內(nèi)，未征得貴金屬公司的書面同意，徐某不能擅自改變房屋的用途，貴金屬公司同意徐某可將所承租的房屋轉(zhuǎn)租于他人。合同還約定同意徐某可對(duì)該房屋裝修，但不能破壞房屋的整體結(jié)構(gòu)，不能群租、不能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)等。
2011年12月28日，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定，徐某未經(jīng)貴金屬公司書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用的，拆改變動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)或損壞房屋等行為，貴金屬公司有權(quán)終止合同，收回房屋并支付月租金的5%為違約金。
2012年6月中旬，貴金屬公司訴稱，徐某在該房屋租賃過程中，未經(jīng)房屋人的書面同意，擅自將系爭(zhēng)房屋分段隔開進(jìn)行“轉(zhuǎn)租”，已構(gòu)成了“群租”，違反了雙方的合同約定，后貴金屬公司委托律師向徐某發(fā)出律師函，要求解除雙方的房屋租賃關(guān)系，返還系爭(zhēng)房屋并支付相應(yīng)的違約金未果，請(qǐng)求法院判令解除雙方的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，徐某搬離系爭(zhēng)房屋及支付違約金2萬元。
法庭上，徐某辯稱雙方訂立的《租賃合同》明確約定，貴金屬公司同意自己將所承租的房屋轉(zhuǎn)租他人，證明了貴金屬公司對(duì)自己將房屋分段隔開對(duì)外出租是知曉并同意的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自己把270平方米的房屋分割成11間，人均使用面積遠(yuǎn)高于“群租”標(biāo)準(zhǔn)，該行為不屬于“群租”。
徐某還聲稱，盡管在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定“未經(jīng)貴金屬公司書面同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租?！钡陔p方的《租賃合同》中卻明確同意自己轉(zhuǎn)租行為，表示不認(rèn)同貴金屬公司的訴求。
審理中，雙方要求相距甚遠(yuǎn)，致法院調(diào)解不成。但查明了涉案房屋在出租給徐某前，貴金屬公司已作過改造，將2602、2603室打通，并在廳內(nèi)間隔成四個(gè)房間，連同租賃房屋內(nèi)原有的七間，按間分別出租給了案外人顧某等人。但因房?jī)?nèi)租客不斷變化，居住了大量外來人員給周圍鄰居生活造成影響，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司要求貴金屬公司及徐某整改。2010年12月，當(dāng)?shù)胤抗懿块T還曾上門張貼《限期整改通知書》，徐某仍未理會(huì)。2012年5月上旬，貴金屬公司曾以徐某擅自分段隔開房屋對(duì)外“群租”，通知徐某終止原租賃合同。
法院認(rèn)為，本案涉及的《租賃合同》約定，貴金屬公司同意徐某將所承租的房屋轉(zhuǎn)租他人，但約定在租賃期限內(nèi)未征得貴金屬公司的書面同意，徐某不得擅自改變?cè)摲课莸挠猛?。而雙方約定的“轉(zhuǎn)租”，是指貴金屬公司同意徐某將系爭(zhēng)房屋，按照原有規(guī)劃，可分別出租給他人使用?？尚炷硡s將三個(gè)廳隔成四個(gè)房間分別出租，該行為不屬于約定中允許的“轉(zhuǎn)租”情形，且明顯改變了客廳以及原有房屋的用途。徐某未經(jīng)貴金屬公司書面同意，拆改變動(dòng)房屋布置結(jié)構(gòu)，改變了合同規(guī)定的租賃用途，影響鄰里居民的正常生活，且在限期內(nèi)未作整改，構(gòu)成違約，貴金屬公司有權(quán)終止合同收回房屋，遂法院作出了上述判決。
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