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三角一村民自建房多占房企幾平方米
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| 2014-07-03 來源：中山日報 2014-07-03 第 7108 期 A7版 【收藏本文】 |
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2012年，三角鎮(zhèn)一家房地產企業(yè)起訴村民的自建房侵占其土地6.2 平方米，開發(fā)商堅持不要賠償而是要村民拆除房屋返還土地。結果，這一訴求被法院終審駁回。在這起排除妨害糾紛中，村民的自建房經測量確實侵占了對方土地，法院為何沒有支持開發(fā)商的訴求？
◆案情回放：房企被占6.2平方米土地，起訴要求村民拆屋
2007年至2008年，三角鎮(zhèn)高平村村民羅某棠在宅基地上自建了四幢房屋，其中一套后來建成的新三層房屋，在2010年2月辦理了房屋產權證。就在那年，三角鎮(zhèn)一家房產開發(fā)商購買了高平村一處面積為16733.5平方米的國有土地，這塊土地緊挨著羅某棠的宅基地。開發(fā)商開始建設樓盤，并在2012年建成。
由于羅某棠的新三層房屋、舊三層房屋與開發(fā)商的樓盤相鄰，位置呈L形狀。隨后，開發(fā)商把羅某棠告上了法庭，稱羅某棠的房屋占了他們的土地。開發(fā)商請求法院判令羅某棠立即停止侵權、拆除建在開發(fā)商土地上的房屋。
開發(fā)商申請法院委托專業(yè)機構進行測量，市第二法院委托了中山市黃圃鎮(zhèn)測繪工程有限公司進行鑒定，測繪公司現(xiàn)場測量后向法院出具書面測量圖紙，證實羅某棠的房屋確實超出了宅基地的用地范圍，共侵占了開發(fā)商土地使用權面積6.2平方米。其中新三層房屋侵占2.1平方米，舊三層房屋侵占4.1 平方米。
◆法院判決：房企拒絕要求賠償，法院駁回拆屋訴求
市第二法院認為，測量結果足以證實，羅某棠房屋確實侵占了開發(fā)商土地使用權6.2平方米。但是羅某棠房屋已完工、居住多年，一旦拆除超出房屋部分，將對羅某棠房屋整體造成較大影響。法院認為，該案不宜通過羅某棠拆除超出部分房屋的方式保障開發(fā)商權利。開發(fā)商拒絕通過向羅某棠賠償損失等方式主張侵權責任，一審被法院駁回訴求。
開發(fā)商提起上訴并認為，羅某棠超出的面積不僅造成開發(fā)商土地價值損失，還導致他們在建設區(qū)時留出3米多的相鄰空間進行規(guī)劃、開發(fā)，造成土地使用權開發(fā)價值損失。
市中級法院審理該案后認為，開發(fā)商在建樓時已經留出約3米的相鄰空間，且開發(fā)商沒能證明羅某棠侵權對其造成的妨礙具有緊迫性。即使羅某棠拆除超出部分房屋，恢復土地原狀，該部分土地使用權對開發(fā)商的利用價值亦不大。相反，羅某棠拆除部分房屋，必然對房屋整體使用功能造成較大影響，恢復原狀費用也可能超過開發(fā)商的實際損失。
因此，從物盡其用、經濟效益的角度考慮，市中級法院認為該案不宜采取排除妨害的方式對開發(fā)商的權利進行救濟，開發(fā)商可通過主張羅某棠賠償損失等方式承擔侵權責任。近日，市中級法院駁回了開發(fā)商的訴求。6月10日，該案發(fā)生法律效力。
◆法官說法：維權應適度
法律是一門修復社會關系、平衡各方利益的“藝術”。承辦該案的市第二法院黃圃法庭副庭長曾志專表示，法官在適用法律的過程中，不能簡單、機械理解法律，要熟悉法條，更要理解法條背后法的原則、目的和價值。在訴訟中，權利人維權一定要適度，否則容易導致訴權的不適當使用以致請求不一定受到法律保護。
這是一起排除妨害糾紛的個案，并不是凡是侵占他人土地使用權都無需拆除。本案中，羅某棠客觀上確實侵占開發(fā)商土地，而根據(jù)侵權責任法的規(guī)定，恢復原狀為承擔侵權責任的一種方式，開發(fā)商要求羅某棠恢復原狀有法律依據(jù)。
但在本案中，羅某棠侵權行為相對輕微，侵權事實成立時間已達數(shù)年，社會關系趨于穩(wěn)定，開發(fā)商商住小區(qū)已開發(fā)完畢，對被侵占的土地實際使用價值相對較小，如果恢復原狀，社會成本過高，違背立法初衷。因此，法院認定不宜采取恢復原狀方式對開發(fā)商權利進行救濟，但可以考慮由羅某棠承擔其他侵權責任方式，如賠償損失對其權利進行救濟。但是，經法院釋明后，開發(fā)商仍堅持要求恢復原狀，所以法院對其請求應依法予以駁回。
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| 本報記者張房耿 通訊員李世寅 李志金 |
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